不動産投資

不動産投資をはじめる前におさえておきたい3つのこと

サラリーマン

「不動産投資ってどうなの?なんだか難しそうだしお金が掛かりそう、失敗したくないけど資産運用のひとつとして勉強してみたい!
サラリーマンの僕でもわかるように解説してほしい!」

こんなお悩みを解決します。

本記事の内容
  • 不動産投資とは?
  • 不動産投資をはじめる前におさえておきたい3つのこと
  • 不動産投資で、失敗しないためには?
本記事の信頼性

この記事を書いている僕は、現在不動産エージェント3年です。

前職は、投資用不動産の会社で営業マネージャーとして10年間勤務していました。

今回は、不動産投資をするにあたって、「はじめる前におさえておきたい3つのこと」についてお話ししていきます。

不動産投資初心者にとっては、なにからはじめていいのかわからない。
不動産投資についてのやり方を知ることができれば、将来の収入確保や年金対策ができるようになります。

実際、僕は本記事でご紹介する不動産投資をはじめる前におさえておきたい3つのことを、サラリーマンや公務員の方に伝えてきたことで、不動産投資をはじめた翌月から5,000〜1万円以上の家賃収入を得ている方がいます。

不動産投資の運用について、はじめようか困っている方や不安がある方は、まずはどんな投資なのかを知ることからがスタートです。

それでは、前置きはこの辺にして、早速ご紹介していきます!

不動産投資とは?

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そもそも投資とは何なのか、その中で不動産投資について、簡単にご紹介していきます。

不動産投資とは、不動産を購入しそれを他人に貸すことで家賃収入を得ること

不動産を購入しそれを他人に貸すことで家賃収入を得ることです。

そもそも投資とは、利益を見込んで自己資金を投じること。投資する対象によって、利益の出しやすさやリスクが異なります。投資と聞くと、リスクがあって怖いものだと感じる方がいるかもしれません。しかし実際のところ、投資のリスクは投資する対象の中身を知らないことです。

実例をもとに、本記事にて不動産投資の中身を解説していきます。

不動産投資をする理由は「安定した収入を得るため」

不動産投資をする理由は、安定した収入を得るためです。

なぜなら、将来の資金確保をするために、なにかしらの投資をしないと資金が足りないと言われているからです。

2019年6月3日に金融庁が「老後は2,000万円不足する」と発表しました。

しかし、その年の家計調査の報告書では、高齢夫婦無職世帯の家計において、実収入よりも実支出のほうが毎月約33,000円多く、赤字となっています。

https://www.stat.go.jp/data/kakei/2019np/gaikyo/pdf/gk02.pdf

また、令和2年簡易生命表(厚労省)によると、男性の平均寿命は81.64年、女性の平均寿命は87.74年と発表されています。

https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/life/life20/dl/life18-02.pdf

令和2年簡易生命表の平均寿命から、先程の毎月の赤字部分33,000円を掛け合わせると、以下の表になります。

余命20年 33,000円 × 12ヶ月 × 20年 = 792万円

余命30年 33,000円 × 12ヶ月 × 30年 = 1,188万円

余命40年 33,000円 × 12ヶ月 × 40年 = 1,584万円

昨今では、人生100年時代と言われています。

例えば30歳の方が1,188万円を65歳までの35年間で貯金をした場合

月々28,285円の貯金額となりますので、コツコツ貯金をしていけば貯められない金額ではないですね。

しかし、最近ではコロナなどの影響により収入減の方が増えたりと、貯金ができない時が来るかもしれません。

不動産投資は、不労収入と言われており、不動産に働いてもらい家賃収入を得る仕組みになっていることが強みになります。

そこで、実際の不動産投資での家賃収入の実例を紹介します。

不動産投資の成功事例

不動産投資の成功事例です。

公務員Aさんの、実際の成功事例について解説していきます。

公務員Aさん

Aさん 30歳 年収540万円 貯蓄500万円

所有物件は4件(中古マンション初年度2件購入、3年目に2件追加)

現在の家賃収入は年間72万円、月々6万円のベースを作りました。

今では、複利運用をして、株の運用と効率的な繰上げ返済で資産を増やしています。

繰上げ返済の仕組みは改めて記事にします。

不動産投資をはじめる前におさえておきたい3つのこと

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続いて、不動産投資をはじめる前におさえておきたい3つのことについて、解説していきます。

不動産投資をはじめる前におさえておきたい3つ

その①:ゴール(目標)を決める

その②:不動産業者を選ぶ

その③:物件を選ぶ

その①:ゴール(目標)を決める

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まずは、ゴールの設定をしましょう。

あなたは何のために資産形成をするのでしょうか? その答えが「ゴール」です。

例えば「今の生活にプラスアルファの収入が欲しい」「老後は働きたくない」など

ゴールの設定がないと、必要な資金額がわからないし、どんな投資をすればいいのか。

と、進むべき方向性が定まりません。

ゴールが決まれば、ゴールに向かって、いつまでにいくら必要なのかをライフプランをたてて明確にしていきます。

ライフプランを立てるメリット

  • 現在の収支と将来の収支見通しを知ることで、生涯の生活設計が明確になる。 
  • 家族の年齢ごとの収支を見ることで、お金のかかる時期を具体的に確認できる。 

是非、一度ライフプランを立ててみましょう。

その②:不動産業者を選ぶ

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次は、不動産業者を選ぶことです。

なぜなら、不動産投資でのメリットは家賃収入を得られることです。

例えば、家賃100,000円ーローン支払い90,000円ー管理費修繕積立金5,000円=家賃収入5,000円

といった場合は、5,000円の家賃収入があるので問題ありません。最終的にローンの支払いが終われば家賃がそのまま収入になります。

ただし、気をつけないといけないところは、ずさんな管理などで、家賃収入が入ってこなかったら...
毎月のローンの支払いが手出しになってしまうのです。

大赤字です。

そのため、下記のような管理会社を選ぶことが大切です。

  • 空室対策ができる
  • 管理がしっかりしてる
  • 物件を売りっぱなしではない
  • 相談に乗ってくれる

初心者の業者選びは、大変難しいと思いますので、不安な方はタイムチケットで、相談対応しています。

その③:物件を選ぶ

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次は、物件を選ぶことです。

なぜなら、ライフプランにあった物件を選ぶことが大事だからです。

購入者の年齢や働ける期間や家族構成など、家賃収入でいくらの資金確保が必要なのかを、計算したうえでいくら必要かを参考に物件を選定します。

物件種類は次の通りです。

  • 新築ワンルームマンション・1LDK
  • 中古ワンルームマンション・1LDK
  • 中古一棟マンション・アパート・戸建て

新築ワンルームマンションは、頭金が0〜10万円が相場で初心者向けではじめやすいことが特徴です。完済が35年後だとした場合、25〜35歳ぐらいの方がはじめやすい。

中古ワンルームマンションは、多少の頭金が必要になるケースも、修繕リスクも物件を吟味する必要があります。35〜45歳ぐらいの方が多い。

中古一棟マンション・アパート・戸建ては、初心者にはハードルが高いが、高収入の方向けになります。物件によりますが、自己資金も価格の10%ぐらいからあるといいでしょう。

不動産投資で、失敗しないためには?

最後に、不動産投資で、失敗しないためには?をご紹介します。

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その①:ライフプランを立てる

その②:出口戦略を決める

その③:相談できるプロを味方につける

その①:ライフプランを立てる

1つ目は、ライフプランを立てることです。

いつから、いくら必要なのか?

ライフプランを立てて、計画的に返済をおこなう計画が必要です。

いくつまで仕事を続けるのか、家族構成を考え、必要な資金を計算しましょう。

e-ライフプランニング(公益社団法人生命保険文化センター)

無料で診断できます。10分程度で終わるので、この機会に試してみてください。



グラフで見ることができるので、いついくら足りないのかがわかるので計算してみましょう。

その②:出口戦略を決める

2つ目は、出口戦略を決めることです。

出口戦略とは、売却をする、買い増しをする、資産の入れ替えをすることです。

インフレによる不動産価格の高騰により売却を考える人もいて、100〜200万円を手元に残して自宅購入の頭金にまわしたり、株の運用にまわしたり、生活費用に充てたりと、ひとさまざまですが毎年の確定申告の際に見直ししたほうがいいでしょう。

買い増しは、余剰資金がある場合、年収が増えた場合などの際に考えましょう。

資産の入れ替えは、利回りがいい物件に変えたり、ローンの借り換えをしたり、不動産会社とよく相談をして進めましょう。

その③:相談できるプロを味方につける

3つ目は、相談できるプロを味方につけることです。

管理会社の担当者またはセカンドオピニオンの相談ができる人と共有することは大事です。

ローンの借り換えをして収支をよくする。※年収があがった際に、チャレンジ

管理手数料を下げる。

売却のタイミングを相談する。

初心者では、わからないことがわからない状況なので、プロに相談をしながら方向性を立てると不安もなくなります。

実際、2021年は不動産の高騰をメディアでみた方の売却の相談が例年よりも多くありました。

売却された方は、プラス収支での売却に満足されています。

売却の相談は、気軽にお問い合わせください。

まずは、状況の確認からさせていただきます。

まとめ:不動産投資をはじめる前には計画を立てること。
失敗しない不動産投資の運用をしましょう。

今回は、不動産投資をはじめる前におさえておきたい3つのことと不動産投資で失敗しないためには?をご紹介してきました。

初心者の方向けの記事になりますが、それでもわからないことも多いはずです。

はじめてからでもいいですが、はじめる前に知りたかった!という方にたくさん会ってきてました。

リスクを少しでも下げたい方は、情報を集めることが成功する投資への第一歩です。

やっぱり不安だ、プロに相談したいという初心者さん向けに、タイムチケットの販売もしていますので、興味ある方はご相談ください。

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HIROKI

不動産業界19年目
お客さんの8割がキャバクラ嬢の賃貸営業
紹介営業のはじまりを経験した賃貸営業
芸能人だけの会員制賃貸営業と運営
投資用不動産の営業マネージャー

おもしろおかしいサラリーマンを卒業

不動産エージェントとコーヒー焙煎士
芸能人のキャスティング
自由に働く東京在住の40代。

働きかたをずっと悩んできた
サラリーマンでした。

これまでの「営業職・副業・資産運用
(不動産投資)」のノウハウと
裏話を発信しています。

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