不動産投資

不動産投資で失敗しないための確認項目6点

「不動産投資をはじめるかどうしようか悩んでいます。正直、不安だしどうしたらいいのかわかりません。大きな買い物なので判断材料が欲しい。ちょうど不動産屋さんから提案を受けているので、注意する点などあれば教えてほしい!」

こんな疑問にお答えします。

本記事の内容
  • 不動産投資の失敗とは?
  • 失敗しないための確認項目6点
  • 運用方法のアドバイス
本記事の信頼性

この記事を書いている僕は、現在不動産業界19年目の現役不動産エージェントです。

投資用不動産の営業として10年。不動産投資のノウハウをお伝えします。

今回は、不動産投資をはじめようとしている人や提案をうけている人向けに、不動産投資で失敗しない確認項目6点についてお話ししていきます。

実際、不動産投資をはじめる時は不安がいっぱいです。

提案をうけているけど、そんなにうまく行くのかと疑問を持っている人でもしっかりと内容を理解することで、安心して不動産投資の運用をはじめることができます。

実際の事例もふくめてお話ししていきますので、提案をされている状況の人は、内容を見比べてみてください。

それでは、前置きはこの辺にして、早速ご紹介していきます!

不動産投資の失敗とは?

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まず、不動産投資の失敗とは何なのか?

実際の不動産投資の失敗は、どの段階で失敗になるのでしょうか。

よく、はじめる前に相談をすると「失敗するからやめとけ」とか「失敗しそう」という人もいますが、なぜやめろというのか?理由を教えてくれません。

これは、営業マン時代によく聞きましたが、知らない人に限って言ってくるというのが多かった。

理由を聞いても、そういうイメージだからとのことで、理由になってないですね。

失敗したという理由は人それぞれですが、誰でも失敗をするぐらいならやめておけば良かったと思うものです。そんな失敗理由についてご紹介していきます。

不動産についての知識がないまま購入してしまうこと

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不動産投資の失敗とは、投資用不動産についての知識がないまま購入をしてしまうことです。

いまの時代、ネットで調べると回答はある程度出てきますが、調べ方がわからないし参考にならない情報もあります。

一番いいのは、不動産投資をやっている人に聞くことですが、まわりにやっている人がいない場合や人に言いづらいなど、誰に相談したらいいのかわからない人が多いのが現状です。

利回りや価格だけを重視してしまう人

次に、利回りや価格だけを重視してしまう人です。

利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。

表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

実質利回り = 年間家賃収入 ー 年間の経費 ÷ 物件購入価格 × 100

表面利回り(グロス利回り)とは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ります。

実質利回り(ネット利回り)とは、固定資産税・管理費・修繕積立金・保険料など不動産の運用にかかる諸経費が加味されます。

手取りの家賃収入を見る場合は、実質利回りを参考にしたいのですが流動的なものなので、例えば空室が出た場合には家賃収入がなくなってしまいます。築年数によっては、修繕費用がかさむものもあります。

こういった経費は、毎年異なるために、表面利回りを参考にしながら実質利回りを想定で計算しておいた方がいいとされます。

利回りが高い場合、表面利回りだけを謳ってくる業者もいるので要注意です。

ここで重要なポイントです。

  • 物件の賃料相場を調べる。
  • 直近1年の成約された賃料相場を調べる。
  • 長期修繕計画表を確認

理由は本項で解説します。

価格に関しては、安いからいいのではなく、安いのには理由があります。

例えば、手取り賃料が安い場合など、なにかしらの理由がありますので、気になる場合は営業担当者に聞いてみてください。

逆に価格が高いと思った場合も、営業担当者に聞いてください。

「単純に相場です」という回答には気をつけてください。

売りっぱなしの業者など担当者のレベルが低いと想定できます。

正直、購入後のフォローは期待できません。

価格の根拠を気にするようにしましょう。

営業マンの言いなりになってしまう人

次に、営業マンの言いなりになってしまう人です。

営業マンは、提案する相手が素人だということを認識すると、一方的に言葉巧みに話を進めてきます。
特に絶対という言葉はまずありませんので、強引な提案は要注意です。

重要なのは、購入者の立場に立って話をしてくれているかどうかです。

売りたいだけの営業マンは、とにかく物件のメリットなどいいところだけを話してきます。

逆に、いい営業マンとは、デメリットをしっかり伝えることや相手の生活状況などをヒアリング把握したうえで提案をしてくれているかです。

そもそも、投資用不動産を持つ、目的を一緒に考えてくれているかはとても大事なことです。

不安な部分を一緒に解決してくれる、丁寧に対応してくれる営業マンを見つけましょう。

営業担当者が気に入らない場合は、正直に言いましょう。


もし、言えたとしても上司のひとが対応したりしますが、購入後は部下のひとが担当になる可能性のほうが高いので、本当に頼れないと思った時は、その業者とは付き合わない方がいいです。

それでも、しつこい場合は国土交通省に相談すると伝えた方がいいです。

場合によっては、その業者はお役所からの指示で、営業停止処分(2ヶ月間)などかなり厳しい注意を受けたりします。

それでは、より詳細な確認項目をみていきましょう。

失敗しないための確認項目6点

Illustration of to-do list

その①:家賃の確認

その②:管理手数料の確認

その③:管理費・修繕積立金の確認

その④:固定資産税の確認

その⑤:金利の確認

その⑥:購入後のフォローの確認

その①:家賃の確認

一つ目は、家賃の確認です。

家賃(賃料+管理費)の確認は、不動産投資での収入=将来受け取れる家賃に繋がる項目です。

結論からいいますと、最初の家賃設定の額が将来受け取れる家賃ではありません。

①家賃は下がることを前提に考える。

世の中の状況により変化する家賃ですが、不動産業界的には、新築物件の家賃の下落率は年1%でシミュレーションしておきましょう

実際のところ、東京では家賃が上がったりしているところもありますので、あくまでもシミュレーションは悲観視目線でみておいたほうが無難です。

②家賃設定は適正か?

家賃相場を確認しましょう。ホームズ家賃相場 

新築は、家賃の設定金額が相場よりも高く新築プレミアム価格として設定されています。

新築時の入居者が退去した後の募集家賃は、新築ではなくなるため相場家賃に設定され、家賃が下落する可能性があります。

管理会社の中には、家賃設定を新築時から5〜10年間変更しないという会社もありますが、10年以降の家賃設定の額は保証されないので、営業マンに10年後の家賃想定を確認してもらいましょう。

やり方次第では、コンセプトを設定することで家賃をあげることもできます。

コンセプトマンションは、趣味専用の部屋にしたり、芸能人で好きな人がいればその人をコンセプトにした部屋だったり、野球ファンであれば、部屋の至る所にファンが喜ぶ仕掛けを置いたりと、アイデア次第で、その部屋に価値をつけることができます。

その②:管理手数料の確認

次は、管理手数料の確認です。

管理手数料は、自分(サラリーマンや公務員)では仕事で忙しくノウハウもわからないし面倒なことが多いため、大抵は管理会社に管理委託をします。

管理会社は、管理を受託する代わりに手数料をいただいて管理業務を行います。

その管理形式は2つあって、集金代行契約とサブリース契約になります。

集金代行契約とは、家賃を入居者から送金してもらい、管理手数料を差し引いてからオーナーに送金をする契約です。
通常は、家賃の3〜5%の手数料が相場です。10万円の家賃の場合は3,300円(税込)

注意点は、入居者がいない時(空室)は、家賃が入ってこないのでオーナーの持ち出しとなることです。

サブリース契約とは、入居者の有無にかかわらず管理会社がオーナーから借上をします。

この場合、入居者がいない空室の場合でも家賃が保証されます。

手数料は、家賃の10%が相場です。10万円の場合は、10,000円になります。

管理会社によっては、1,000円でサブリース契約をしているところもあります。

管理手数料は、安くても業務内容は変わりませんので、安いところの方が収支はよくなります。

注意点は、売却の際にサブリース契約の解除をしないと売りにくいのですが、借地借家法によりサブリースの解除をさせてくれない業者も多いので、購入するとき契約書の特約に売却する際にはサブリース解除ができる旨を入れてもらった方がいいです。


業者からしたら売買契約までいって案件を逃したくないので交渉は可能です。

その③:管理費・修繕積立金の確認

次は、管理費・修繕積立金の確認についてです。

管理費と修繕積立金は、最初の金額設定から、数年後単位で上昇していきます。

管理費については、あまり変更されることはないのですが、修繕積立金に関しては、長期修繕計画表を必ず確認してください。

契約時には渡されるものですが、提案の時に言ってこない営業マンもいるようなので騙されないように!

マンションも、古くなれば修繕が必要になりますので、4年目や10年以降の価格上昇を見込んで収支計算のシミュレーションを担当者に依頼をしてください。

断るようであれば危険信号だと思ってください。

注意点は、購入時に月々の支払いがプラス収支またはマイナス数千円〜数万円でも、数年後には修繕積立金も4,000〜10,000円以上の加算がありますので、収支が悪くなり驚く人も多いです。

月々の収支に対しての対応策としては、繰上げ返済(返済額軽減型)をして月々の支払額を下げておくなどの対応はできます。

ただし、余剰金がないと繰上げ返済にまで手がまわりませんので、それだけ、提案時の収支は重要なポイントになるので注意をしましょう。

その④:固定資産税の確認

次は、固定資産税の確認です。

固定資産税は、毎年1月1日時点の固定資産の所有者に対して、4〜6月頃に各市町村(東京都23区内は都)が納付書送付とともに通知し、4月から始まる1年(年度)分を徴収する税金です。

こちらは、確定申告時の経費対象になりますが、利回り計算時に、実質利回りの諸経費分になりますので、提案時に固定資産税の金額の確認をしましょう。東京都内の物件であれば年間5〜7万円ぐらいが相場になります。

その⑤:金利の確認

次は、金利の確認です。

不動産投資をおこなう際は、ローンを活用する人が大半ですが、長期的にローンを借りるので金利に関してはしっかりおさえておきましょう。

投資用マンションの金利は、金融情勢により変化しますが、現在は約1.5〜2.5%が主流です。

金利は、低いほうがいいとされます。計算例を参考にしてください。

3,000万円  期間35年の場合(投資用マンションは変動金利になります)

●金利1.5% 月々返済91,855円 

※仮に金利が固定の場合、返済総額は約3,857万円・利息合計額約857万円になります。

●金利2.5% 月々返済107,248円

※仮に金利が固定の場合、返済総額は約4,504万円・利息合計額約1,504万円になります。

金利1%の違いで、月々15,393円 返済総額647万円・利息合計額647万円の差になってしまうのです。

金利を低くしたいひとは、大手中堅の不動産会社を選んでください。

金利は、金融機関によって違います。各不動産会社によって、提携できる金融機関が違うからです。

金融機関への持ち込み件数が多いところは、金利優遇をされることがあったり、金利が低い金融機関と提携できたりするメリットがあります。

例えば、ジャックス・オリックス・ソニー・イオンなどは、比較的低金利で融資を受けることが可能です。

注意点としては、取引するには年収400万円以上が基準となります。年収が高い人は優遇金利を受けられる金融機関もありますので、低金利で融資を受けたい人は、提携銀行に上記の金融機関があることを確認してください。

その⑥:購入後のフォローの確認

次は、購入後のフォローの確認です。

購入後の通常の流れは、以下になります。

①管理会社より家賃の入金 ※管理手数料は引かれて入金されます。

②ローンの支払い

③管理費・修繕積立金の支払い

例えば①100,000円ー②95,000円ー③7,000円=ー2,000円

上の例のように、マイナス収支を改善する場合は、管理手数料を低くすることと低金利を選ぶことで、収支はプラスになります。

注意点として、もし家賃の入金が入らなかったら?修繕積立金が上昇してきたらなど

はじめたばかりの人は、不安ですよね。

他にも、固定資産税の納付書が届いたり、確定申告の申請をしたりと今まで経験したこと/がないので、わからない事がたくさんあります。

よって、営業担当のフォローは必要不可欠になります。

わからない事があれば、営業担当者にどんどん質問するべきです。

ここで、営業担当者が対応してくれないという事が、多々あるようです。

営業担当者が、対応してくれるのかどうかは、提案時にわからない点などをしっかり対応してくれたかどうかが大事なポイントですので、積極的に質問等をして対応力を判断することが、安心して不動産の運用ができるポイントになります。

当然ながら売却の際も同じことが言えますので、営業担当者とは常に繋がるようにしておきましょう。

運用方法のアドバイス

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その①目標を定める

その②分散投資

その③売却をする

その①目標を定める

運用の目的を明確にしましょう。

将来的な生活費として、家賃収入で補填をする、年金の代わりにする。

物件の数を増やして、家賃収入の額を今と同じぐらいの収入にして将来の生活を維持する。

目標を定めることによって、モチベーション維持をします。

営業担当者が、ライフプランをもとに考えてくれるところもありますので、ライフプランをもとに、将来の不足額をシミュレーションして、金額を明確にすると安心できます。

その②分散投資

不動産投資の中では、新築・中古をミックスで持つことや、場所を分けて持つなど。


不動産だけでは不安な場合は、貯金・投資信託・株などでポートフォリオのバランスを図る。

例えば、将来の生活費が30万円必要だとしたら、不動産20万円・貯金切り崩し毎月3万円・投資信託解約金を切り崩し5万円・株の配当2万円など、不動産だけで生活費を準備するのは大変ですが、分散投資をして将来の収入を確保することは計画をすれば見えてきます。

その③売却をする

将来的に、仕事を辞めたタイミングで大きな費用が必要であれば売却をする。例えば自宅のリフォーム費用にするなど。

売却しない場合は、毎月の家賃収入として家賃が生活費の代わりになります。

その他、これから住宅ローンを借りようとしている人は、投資用マンションのローンがあることによって、住宅ローンが組めなくなる可能性があります。

これは、住宅ローンの年収に対しての返済比率を計算する際に、既存のローン額を合算して審査を行う金融機関がある場合です。

詳しくは、住宅ローンを組もうとしている金融機関に確認するのが一番早いです。

その他、経済状況により不動産価格の高騰しているタイミングで、売却する方もいますので、売却する目的が明確であれば、売却してもいいと思います。

売却の際は、担当営業者に相談するか、筆者に相談しても大丈夫です。

まとめ:失敗しないためには情報を集めましょう

最後に、失敗しないためには情報が全てです。

今では、ネットで検索するとある程度のことは説明されている記事があります。

不動産投資は、出来れば一つの業者だけでなく、各業者の提案を聞いて比較検討すると明確に違う点も出てきます。

資料請求など、情報取得ができるサイトをご紹介します。情報は無料ですので、資料を読んでみてください。

情報収集した上で、判断できない場合は筆者に相談してください。

それでは、また次回!

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HIROKI

不動産業界19年目
お客さんの8割がキャバクラ嬢の賃貸営業
紹介営業のはじまりを経験した賃貸営業
芸能人だけの会員制賃貸営業と運営
投資用不動産の営業マネージャー

おもしろおかしいサラリーマンを卒業

不動産エージェントとコーヒー焙煎士
芸能人のキャスティング
自由に働く東京在住の40代。

働きかたをずっと悩んできた
サラリーマンでした。

これまでの「営業職・副業・資産運用
(不動産投資)」のノウハウと
裏話を発信しています。

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